Para garantir moradia, governantes terão de enfrentar especulação imobiliária

As desapropriações de casas para dar lugar a obras de mobilidade urbana e as frequentes ocupações de imóveis vazios nos grandes centros trazem à tona o problema do acesso à moradia adequada. As manifestações de 2013 trouxeram o tema para o debate, que chega agora às campanhas eleitorais. O país tem um déficit de 5 milhões de habitações, segundo cálculos do Ministério das Cidades. Especialistas em urbanismo ouvidos pela Agência Brasildefendem que esse problema não será resolvido apenas com a construção de casas e que será preciso enfrentar a especulação do mercado imobiliário.

Para Guilherme Boulous, da coordenação nacional do Movimento dos Trabalhadores Sem Teto (MTST), a falta de moradia aumenta à medida que sobem os preços do aluguel. Segundo ele, a construção de casas por governos, no ritmo atual, é insuficiente para atender a todas as famílias que precisam de um novo lar e pouco influencia na queda do valor dos aluguéis.

“A valorização imobiliária da cidade de São Paulo, nos últimos cinco anos, foi de mais de 130% e, no Rio de Janeiro, de 200%", disse, sobre o impacto dos aumentos no aluguel. "É um barril de pólvora que uma hora ia explodir. É uma valorização imobiliária sem regulação de mercado ou [sem] assistência social para quem sempre dependeu de pagamento de aluguel para ter onde viver.”

Em um prédio abandonado do INSS na Cinelândia, no centro do Rio, a Ocupação Manuel Congo é habitado por cerca de 50 famíliasFernando Frazão/Agência Brasil

Segundo dados do Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o país tem 6,1 milhões de imóveis vagos. O MTST defende uma política nacional de desapropriação e reforma desses imóveis, para que cumpram a função social e não sirvam apenas à especulação de preços. O movimento propõe também uma nova lei do inquilinato, que limite os reajustes do aluguel. “As famílias não conseguem mais pagar, o aluguel se tornou um estorvo”, destacou Boulous.

A professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP) Paula Santoro acrescenta que as atuais políticas habitacionais - a construção de casas populares e o aumento do teto do financiamento para a classe média - estão baseadas em regras de mercado. Ela avalia que as medidas favorecem apenas aqueles que lucram com o alto preço dos imóveis. Com mais crédito disponível, o mercado tende a aumentar os valores cobrados.

Já as casas construídas para os pobres, segundo ela, acabam sendo vendidas para quem tem um pouco mais de renda, porque as famílias de classes mais baixas, com orçamento apertado, não conseguem assumir o financiamento.

“Se a política do governo federal fosse de locação social, por exemplo, se houvesse parceria entre os governos estadual e federal dava para financiar o aluguel social”, disse. Neste caso, explica Paula, não haveria financiamento de imóveis que seriam alugados a baixo custo pelo governo às famílias. “Então, se o governo cobra R$ 400 de pessoas de baixa renda, o mercado privado, que aluga hoje por R$ 800 para pessoas na mesma faixa de renda, vai ter que baixar seus preços.”

Políticas de aluguel social estão previstas no Estatuto da Cidade e poderiam beneficiar famílias em dificuldade financeira por desemprego, problemas de saúde, além de atender à população em situação de rua, acrescenta a professora da USP.

Outro mecanismo previsto no estatuto e mencionado pelos especialistas ouvidos pela Agência Brasil é a destinação para a moradia popular de unidades construídas em novos imóveis particulares residenciais, independentemente do bairro. Essa modalidade já foi adotada em grandes cidades como Londres (Inglaterra) e Bruxelas (Bélgica), onde todos os prédios são obrigados a repassar unidades à habitação popular.

Segundo o professor do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (Ippur) da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) Orlando Alves dos Santos Jr., a medida é uma forma de romper com o “apartheid” entre os bairros e promover “cidades misturadas”, tirando os pobres de bairros sem infraestrutura.

“O maior acesso à renda permite às famílias comprar bens de consumo como geladeiras, computadores e automóveis, mas não garante o acesso automático a bens coletivos fundamentais como mobilidade, saneamento e moradia”, disse Santos Jr., que é pesquisador do Observatório das Metrópoles.

Para o desenvolvimento do país, defende ele, é preciso pensar a organização das cidades. “Não dá para reduzir a moradia a uma questão quantitativa. E isso não se faz sem enfrentar o mercado imobiliário”, destaca.

Coordenadora do Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM), Elisete Napoleão, é uma das moradoras da Ocupação Manuel CongoFernando Frazão/Agência Brasil

Parcerias entre o Poder Público e organizações da sociedade também podem assegurar o direito à moradia, na avaliação do Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM). No Rio de Janeiro, os moradores da Ocupação Manuel Congo vão reformar o imóvel onde estão cerca de 50 famílias, por meio de uma das modalidades do Minha Casa, Minha Vida. Vazio, o prédio, localizado na área central da cidade, foi desapropriado para receber os novos moradores. Lá, eles se juntaram para arcar com os custos.

“O condomínio sai do trabalho coletivo. Criamos um fundo em que todos contribuem e no final do mês a gente abate das contas”, explicou a coordenadora do MNLM, Elisete Napoleão, que mora no local. Funcionam no prédio cooperativas para serviços de bufê (quentinhas e festas) e uma estamparia. “As pessoas na Manuel Congo estavam desempregados ou em subempregos e hoje temos trabalho, escola e saúde, porque estamos perto da cidade, perto de tudo”, destacou Elisete.

De acordo com a coordenadora, o Poder Público deve aproveitar os espaços vazios nas cidades para dar moradia às famílias. “No geral as famílias mais pobres vivem em favelas, em locais indignos, com pouca ventilação, difícil de subir ou na beira de rio, não são adequados. Outras famílias, com um pouco mais de renda, pagam um aluguel absurdo”, concluiu.

Por: @jorgenojr

Fonte: http://agenciabrasil.ebc.com.br/politica/noticia/2014-09/para-garantir-moradia-governantes-terao-de-enfrentar-especulacao-imobiliaria

7 casos que dispensam pagar IR pelo lucro com venda de imóveis

Bens vendidos por menos de R$ 400 mil ou adquiridos antes de 1969 estão na lista de isenção por ganho de capital; confira

É possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com um imóvel? Em alguns casos, sim. Situações específicas permitem pagar menos ou até ficar 100% livre do tributo sobre o lucro obtido nessas transações.

É importante lembrar que o valor de compra de um imóvel – não importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita Federal.

Dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda, que descontará a diferença sobre o preço de compra do imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor, vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas.

O consultor tributário Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, enumera os casos que permitem ficar livre ou reduzir o imposto sobre o ganho de capital de imóveis:

1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.

2. Desapropriação de terra para reforma agrária: a indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.

3. Imóvel comprado antes de 1969: o lucro obtido na venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.

4. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.

5. Variação cambial: se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.

6. Venda de único bem de até R$ 400 mil: fica isento o imóvel de qualquer tipo, de posse individual em condomínio ou em comunhão, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.

7. Compra de outro imóvel em 180 dias: A partir de 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.

Por: @jorgenojr

Fonte: Portal iG

Quer vender o seu imóvel? Veja 5 dicas

Saiba quais são os pontos que você precisa prestar mais atenção ao colocar um imóvel à venda

1. Verifique se todos os documentos estão atualizados, tanto do imóvel quanto os seus. É importante ter a certidão de registro do imóvel atualizada e os comprovantes de pagamentos do IPTU. E lembre-se de que, em alguns casos, como financiamento, é necessário manter a documentação do cônjuge em dia também. Para quem deseja vender um apartamento, vale solicitar uma declaração do síndico ou administrador, comprovando que o imóvel não apresenta nenhuma dívida de condomínio.

2. Estude o preço do imóvel. Estipule um valor compatível ao mercado, região e tipo de imóvel que você pretende vender. Para isso, faça uma pesquisa de preços de unidades semelhantes localizadas nas proximidades. Decida também se você aceitará financiamento ou negociações sobre o valor pedido.

3. Avalie se é preciso realizar alguma reforma. Pequenos reparos podem valorizar e facilitar a venda do seu imóvel. Resolver problemas como vazamentos e infiltrações ou mesmo pintar as paredes, caso o acabamento já esteja desgastado, melhora a apresentação da sua casa ou o seu apartamento. Deixe os ambientes em bom estado, limpos e organizados antes de começar a receber interessados.

4. Prepare-se para as visitas. Quanto mais amplos e maleáveis forem os horários que você permitir para visita, melhor. Considere que algumas pessoas só têm disponibilidade fora do horário comercial ou aos finais de semana. Portanto, se puder recebê-las nesses períodos, as chances de encontrar possíveis compradores aumentam. Caso o imóvel esteja desabitado, mantenha o pagamento da luz para que isso não seja um empecilho a quem visitar o local no final do dia.

5. Tenha em mente um prazo para a entrega do imóvel. Estabeleça o tempo que será necessário para desocupar o espaço ou fazer algum reparo acordado com o comprador. 

Por: @jorgenojr

Fonte: Web Casas

 

Mercado Imobiliário: Breve lançamento da Adolpho Lindenberg em Jundiaí promete agitar mercado de alto padrão

Em breve Jundiaí recebera um dos maiores lançamentos dos últimos anos. A construtora Adolpho Lindenberg trará para a cidade um projeto arrojado com planta de 300 m² sendo 4 suítes e cobertura duplex de 485 m². 

Com uma excelente localização, o projeto será em frente ao residencial Quintas das Laranjeiras, um dos condomínios mais valorizados da cidade.

Histórico da Construtora


Com status de verdadeira "grife" no marcado imobiliário, a construtora Adolpho Lindenberg, com mais de 60 anos de atuação, já entregou cerca de 700 empreendimentos a mais de 8.000 clientes em todo o Brasil, sobretudo nos melhores bairros da cidade de São Paulo.

A partir de 2008, a construtora passou a fazer parte do Grupo LDI que é uma full service real estate developer, capaz de atuar nos mais diversos segmentos do mercado imobiliário.



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Por: @jorgenojr

Notícias - Mercado Imobiliário: Grupo FMG se associa à Cortizo, de Jundiaí (SP)

O Grupo FMG – Facilities Management Group – e a Cortizo, empresa de serviços voltada ao setor imobiliário na região de Jundiaí, interior de SP, anunciaram a celebração de um contrato que formalizou sua fusão a partir do mês de maio. Pelo acordo, o Grupo FMG estenderá à Cortizo sua expertise na área de soluções de serviços para casa, escritórios e investimentos, modelo de negócios que abrange operações de condomínios e associações, consultoria, gestão imobiliária e serviços sob medida (on demand). O Grupo FMG atende incorporadoras e construtoras, fundos de investimentos, investidores individuais e institucionais e moradores/ocupantes de empreendimentos.

Criada em 1982, a Cortizo entra com o conhecimento que detém sobre o mercado de Jundiaí e região e uma carteira formada por 160 empreendimentos geridos, com 12 mil unidades autônomas atendidas e passa a adotar a marca Cortizo ItaBr. Os seus sócios-diretores, Edison Cortizo e Wagner Cortizo, destacam que a nova plataforma contemplará serviços em tecnologia da informação para empreendimentos, desenvolvimento imobiliário e de produtos para investidores; locação, venda e administração de bens; serviços financeiros; terceirização de mão de obra, seguros e centenas de opções na modalidade pay per use, para moradores ou ocupantes: de concierge a lazer e entretenimento até lavanderia, faxina e segurança, entre outros.

Novo logo Cortizo Ita Brasil

Sócios do grupo FMG, os empresários Fernando Martins Filho e Flavio Oliveira Martins acrescentam que o planejamento traçado para a nova operação focalizará desde empreendimentos convencionais até os de alta complexidade, como megacondomínos e condomínios-clube, shopping centers, galpões industriais, residenciais e comerciais de alto padrão, entre outros. Os executivos do Grupo FMG ressaltam ainda que deverão investir entre R$ 15 milhões e R$ 20 milhões anuais a partir de agora, com a expectativa de adquirir presença nacional num prazo de três anos e chegar ao faturamento de R$ 160 milhões.

Por: @jorgenojr

Fonte: Revista Infra

Vilões do morador novato em apartamento

Conversas, música alta e uso inadequado da piscina são as infrações mais frequentes de condôminos que trocaram a casa pelo edifício

“O volume de voz foi o mais difícil de controlar”,
 diz Fátima (Foto: Felipe Rau/Estadão)

A professora Fátima de Oliveira Branco, de 56 anos, mora em um condomínio há pouco mais de cinco anos e, embora hoje esteja completamente adaptada à rotina da vida em prédio, ela relembre das dificuldades de adaptação do início.

“A adaptação foi difícil. Afinal, além de morar em uma casa, independente, era um imóvel de 375 metros quadrados e me mudei para um apartamento de 75 metros quadrados. É diferente. É novo. O quintal, a piscina, a churrasqueira, tudo é coletivo”, diz a professora.

Fátima é uma das 210 mil pessoas que passaram a morar em condomínios na cidade de São Paulo nos últimos cinco anos, segundo informações de um estudo da administradora de condomínios Lello. São mais de 1,4 milhão de apartamentos em mais de mil novos empreendimentos residenciais na capital.

No processo de adaptação à vida coletiva, a professora conta que controlar o volume da voz durante as conversas foi o maior problema para a família – ela mora com dois filhos e o marido. Como moravam em uma casa ampla, quando um precisava chamar o outro, sempre o fazia em voz alta.

O barulho, não foi, de acordo com Fátima, motivo de grandes problemas ou constrangimentos no processo de adaptação ao condomínio. “Meu marido é corretor de imóveis e conhece bem a rotina dos condomínios, e ajudou a mim e aos nossos filhos no entendimento de regras e normas”, completa.

A professora conta também que estranhou a garagem, apenas duas vagas, marcada, pequena, apertada, mas não cometeu nenhuma infração. “Durante o processo de adaptação, não fomos multados ou notificados. Em relação ao barulho, nos policiamos e começamos a moderar o volume de voz. E, admito que esse foi o ponto mais difícil de controlar”, ressalta.

“Quando mudei para apartamento percebi três coisas: a família ficou mais próxima, minha passarinha (calopsita) pia bem alto e ainda fiz uma economia fantástica”, diz.

Para ela, todo o processo de adaptação valeu a pena, considerando a relação custo x benefício. Hoje, ela paga R$ 650 reais de condomínio e não precisa se preocupar com a limpeza de jardim, piscina ou da churrasqueira depois de um evento.

Para Fátima, todo morador novato em um edifício vai passar por alguns constrangimentos até entender o funcionamento de tudo. “Hoje, já estamos adaptados, a vida me sorri mais”, brinca.

Conhecimento. Para o gerente de condomínios da Auxiliadora Predial, Julio Herold, a maior demanda de um síndico são comportamentos inconvenientes decorrentes da falta de conhecimento do regulamento interno por parte de moradores que estão vivendo, pela primeira vez, em um edifício.

“Há regras em um condomínio. São 100, 500 e até cinco mil pessoas residindo e circulando pelo local diariamente. É diferente de morar em uma casa, onde você controla tudo e cria suas regras e a sua política de boa vizinhança”, acredita.

Segundo ele, comportamento clássico desse novo morador é percebido logo na mudança – quando ele decide mudar no sábado após as 14h ou no domingo. E, ao chegar ao prédio, descobre que no regulamento não é permitido.

Por situações como essa é que Herold ressalta a importância de conhecer as regras antes da mudança. Ele aconselha o condômino a pedir cópia do regulamento ao adquirir o imóvel. E, no caso do síndico, ele deve estar atento aos novos moradores e redobrar a atenção e sempre orientar o novato.

Usar o bom senso é importante. “Se é possível abrir uma exceção abra, mas seja firme informando o que diz o regulamento. Esclareça que existem normas em um condomínio. Mostre as regras, a convenção e o regulamento”, diz Herold, referindo-se à atuação do síndico.

Ajustes. Depois de 29 anos morando em casa, o engenheiro Rodrigo da Silva Dezembro, de 31 anos, foi morar em um apartamento depois de casar. “Para minha surpresa, minha adaptação foi rápida”, conta.

A maior dificuldade dele foi com os sons. Ele conta que recebeu ligações pedindo para diminuir a altura do volume da conversa quando estava com visitas em casa. Segundo ele, nada proposital, era o novo mesmo, em casa nunca percebeu que conversas poderiam incomodar o vizinho.

Isso ocorreu mesmo depois dele ter lido a convenção antes de mudar e de ter conversado com amigos que moravam em condomínios para entender um pouco mais do dia a dia.

“É difícil também se ajustar às reformas, com o recebimento e instalação de móveis em um imóvel que é seu, mas que você não pode fazer as coisas na hora que bem entender”, acrescenta ele.

Embora já esteja morando no condomínio há 1 ano e 8 meses, o jovem Dezembro acredita que não esteja 100% adaptado à vida em um edifício e ainda tem o “estereótipo” do morador novato.

“Cada dia é um aprendizado para entender até como se comportar, porque dá para reconhecer quem é morador novo, a forma como fecha a porta, como se comporta quando chega com o porta-malas repleto de compras”, brinca. Para melhorar a relação com o condomínio e conhecer mais da rotina, agora ele faz parte do conselho.

Dezembro está com problemas de vazamento em seu apartamento. Segundo ele, se fosse em casa, já teria chamado um profissional para efetuar o conserto, mas em um condomínio é diferente.

“Preciso saber a origem, ter autorização do morador para entrar na unidade, tudo seguindo o regulamento. Por isso, digo que não estou totalmente adaptado à vida em prédio”, diz.

Por: @jorgenojr

Fonte: O Estado de S. Paulo

Saiba como escolher um bom síndico

Condomínios residênciais (Foto: Divulgação)

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da Paris Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Por: @jorgenojr

Fonte: O Estado de S. Paulo